Eerste huis kopen

Voordat je op huizenjacht gaat en een bod uitbrengt, is het belangrijk om te weten hoeveel je kunt besteden. In een oriënterend gesprek bereken je samen met een financieel adviseur hoeveel je ongeveer kunt lenen. Ook legt de adviseur uit wat hij verder voor je kan regelen, wat zijn diensten kosten en geeft hij informatie over de verschillende hypotheekvormen.

Hou rekening met extra kosten:

Bij aankoop van een huis komen meer kosten komen kijken dan alleen de prijs van de nieuwe woning. Je kunt alvast rekening houden met de volgende kosten:

• kosten van een eventuele aankoopmakelaar;
• overdrachtsbelasting (alleen bij een bestaande woning);
• notariskosten;
• advieskosten bij het afsluiten van de hypotheek;
• NHG-kosten als je de woning met Nationale Hypotheek Garantie financiert;
• eventuele andere kosten zoals voor een bouwkundig rapport of een taxatierapport.

Deze bijkomende kosten zijn samen gemiddeld zo’n 6% van de aankoopprijs van het huis. In sommige gevallen komen hier nog extra kosten voor een verbouwing of achterstallig onderhoud bovenop.

Wat doe je zelf?

Als je een afspraak met de adviseur maakt, hoor je precies welke documenten je moet meenemen. Meestal zijn dat:

• kopie van een geldig legitimatiebewijs van elke aanvrager.
• recente salarisstroken van elke aanvrager. Ben je zelfstandig ondernemer? Neem dan je aangiften inkomstenbelasting van de afgelopen drie jaar mee.
• gegevens over je huidige hypotheek, als je er een hebt.
• gegevens over spaargeld, beleggingen, polissen, pensioenen en lopende leningen

Wat doet de adviseur?

De adviseur geeft je een dienstverleningsdocument, waarin hij uitlegt wat hij voor je doet en welke kosten hij daarvoor in rekening brengt.

Als je weet wat je ongeveer kunt lenen, kun je gericht op zoek naar een huis. Bepaal van tevoren aan welke eisen je woning moet voldoen. Bedenk niet alleen of je een bestaand huis of nieuwbouw wilt, maar kijk bijvoorbeeld ook naar de:

• ligging van het huis;
• veiligheid van de buurt;
• parkeermogelijkheden;
• bestemmingsplannen voor de wijk;
• verbouwmogelijkheden.

Een huis zoeken kan bijvoorbeeld via funda.nl, maar je kunt de zoekopdracht ook aan een aankoopmakelaar geven.

TIP! Wist je dat elk huis dat verkocht wordt een definitief energielabel moet hebben? Dit label geeft aan hoe energiezuinig de woning is. Een woning met een groen energielabel (label A of B) scheelt fors in energiekosten. Heb je een huis op het oog en wil je weten of dit huis energiezuinig is? Kijk dan op zoekuwenergielabel.nl. Als je je eigen huis wilt verkopen, moet je een energielabel aanvragen via www.energielabelvoorwoningen.nl.

Als je interesse hebt in een woning, kun je – nu je weet hoeveel je ongeveer kunt lenen – een bod uitbrengen. Wilt je liever niet zelf onderhandelen en heb je nog geen aankoopmakelaar? Overweeg dan om alsnog een aankoopmakelaar in te schakelen. Hij helpt je bij het uitbrengen van een bod bij de onderhandeling.

Het koopcontract tekenen

Zodra de verkoper en jij het met elkaar eens zijn, stelt de verkoper een koopcontract op dat je allebei ondertekent. Vervolgens heb je volgens de wet drie dagen bedenktijd. Tijdens deze bedenktijd mag je alsnog afzien van de koop. Het koopcontract is definitief als de drie dagen bedenktijd voorbij zijn en je aan alle voorwaarden die in het contract staan voldoet.

In het koopcontract kunnen een aantal voorwaarden staan, zoals het zogenaamde ‘voorbehoud van financiering’. Deze voorwaarde houdt in dat je niet verplicht bent het huis te kopen als je hypotheekaanvraag bij twee of meer banken wordt afgewezen. Bedenk goed welke voorwaarden je wilt opnemen in het koopcontract. Vraag eventueel je financieel adviseur of aankoopmakelaar om advies.

TIP! Let op de vervaldata in het koopcontract. Zo omschrijft het contract bijvoorbeeld de datum waarvoor je de financiering rond moet hebben. Meestal is dit binnen zes weken na het ondertekenen van het koopcontract. In overleg met de verkoper kun je voor een andere vervaldatum kiezen.

Denk goed na over voorwaarden

In het koopcontract kunnen een aantal voorwaarden staan, zoals het zogenaamde ‘voorbehoud van financiering’. Deze voorwaarde houdt in dat je niet verplicht bent het huis te kopen als je hypotheekaanvraag bij twee of meer banken wordt afgewezen. Bedenk goed welke voorwaarden je wilt opnemen in het koopcontract. Vraag eventueel je financieel adviseur of aankoopmakelaar

Heb je het koopcontract getekend? Dan heb je zo snel mogelijk een hypotheek nodig. Maak hiervoor een afspraak bij je financieel adviseur voor een hypotheekadvies. Voor het adviesgesprek onderteken je de adviesovereenkomst, waarin staat wat de adviseur voor je doet, wat dat kost en waarin de concrete afspraken over het adviestraject zijn vastgelegd.

Je financiële situatie

Tijdens het adviesgesprek bespreekt de adviseur je financiële situatie en adviseert hij je over de hypotheek die bij je situatie past. Ook neemt de adviseur in dit gesprek de verzekeringen met je door die belangrijk zijn als je een huis koopt. Denk bijvoorbeeld aan een:

• overlijdensrisicoverzekering
• inboedelverzekering
• opstalverzekering
• arbeidsongeschiktheidsverzekering

Daarnaast bespreekt de adviseur ook de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Als je voor NHG in aanmerking komt, kunt je de financiële risico’s beperken.

Hulp van familie

Soms komt het voor dat je je droomhuis hebt gezien, maar dat je hier net de financiën niet voor hebt. Je hebt te weinig eigen geld of te weinig inkomen voor de gewenst hypotheek. In sommige situaties kan dan je familie helpen. Wist je dat familieleden het volgende zouden kunnen doen:

• een belastingvrij bedrag schenken
• een lening met je aangaan
• mede hoofdelijk aansprakelijk worden

Een financieel adviseur kan jou en je familie helpen de mogelijkheden te bekijken en te regelen.

Geld lenen voor een verbouwing

Wil je de woning die je gekocht hebt verbouwen? Bijvoorbeeld om de woning energiezuiniger te maken? Denk er dan aan om ook dit met je adviseur te bespreken. Meestal kun je hiervoor een extra bedrag lenen.

De bank beoordeelt de hypotheekaanvraag op basis van de gegevens die de adviseur opstuurt. Een hypotheek brengt risico’s met zich mee, ook voor een bank. Daarom kijkt de bank naar je inkomen en naar het huis dat je wilt kopen. De bank vraagt ook gegevens op bij het Bureau Krediet Registratie in Tiel voordat je hypotheekaanvraag definitief wordt beoordeeld. In dit register staan alle leningen van de Nederlandse bevolking geregistreerd. Deze gegevens zijn nodig om de aanvraag te beoordelen.

Is alles in orde? Dan ontvang je (meestal binnen twee werkdagen) het Renteaanbod. Dit document is 2 tot 3 weken geldig en bevat een voorbeeldofferte, een rentereservering en een overzicht van de stappen die je kunt verwachten bij het regelen van een hypotheek.

Je adviseur neemt het Renteaanbod met je door en het financieel adviesrapport. Wil je op basis van dit document een offerte aanvragen? Onderteken dan het Renteaanbod. Dit mag meteen na de toelichting van de adviseur, maar je mag het Renteaanbod ook thuis rustig doorlezen en later ondertekenen. 

Je hebt het Renteaanbod ontvangen op basis van de gegevens die de bank digitaal van je adviseur heeft gekregen. Om de risico’s te beperken wil de bank onder andere zeker weten wat je verdient, wat je schulden zijn en wat de waarde van het nieuwe huis is. Daarom vraagt de bank je via je adviseur een aantal fysieke documenten aan te leveren. De documenten die je al aan de adviseur hebt gegeven, hoef je niet opnieuw aan te leveren. Je persoonlijke situatie bepaalt wat de bank precies van je nodig heeft. Je vindt hiervan een overzicht in het Renteaanbod.

De bank heeft een aantal documenten nodig, zoals:

1. Gegevens over je inkomen

Aan de hand hiervan bepalen we of je maandelijks in staat bent om je hypotheek te betalen.

• Loonstrook: hierop kunnen wij zien wat je verdient.
• Werkgeversverklaring: hierin staan gegevens over jouw arbeidscontract.
• Afhankelijk van je situatie kunnen wij om een intentieverklaring vragen. Bijvoorbeeld wanneer je een jaarcontract hebt. In de intentieverklaring geeft je werkgever aan dat hij van plan is om je contract te verlengen als je je werk goed doet.

2. Ben je zelfstandige?   Dan wil de bank de volgende documenten van je:

• Je jaarcijfers van de afgelopen 3 jaar.
• Je aangiften inkomstenbelasting van de afgelopen 3 jaar.
• De aanslagen inkomstenbelasting van de afgelopen 3 jaar.
• Kopie van je inschrijving bij de Kamer van Koophandel. 

3. Gegevens over je woning

Aan de hand hiervan bepalen wij de verhouding tussen de hypotheek en de waarde van je woning. Dat is belangrijk om het risico te kunnen bepalen voor het geval je de hypotheek niet meer kunt betalen.

• Koopcontract.
• Taxatierapport van een erkende taxateur, zodat we weten wat je nieuwe woning waard is.
• Koop je een woning die niet goed is onderhouden? Dan willen we soms ook een bouwkundig rapport ontvangen. Dit kun je laten opstellen door een bouwkundig inspecteur.

4. Overig

• De gegevens van de notaris zodat we weten waar we de documenten voor de hypotheekakte naar toe kunnen sturen.
• Kopie van je geldig legitimatiebewijs zodat wij ook officieel kunnen vaststellen wie je bent.
• Gegevens over je eventuele schulden en spaargeld.
• We vragen afhankelijk van jouw situatie om aanvullende documenten, zoals een overlijdensrisicopolis.

Beoordeling hypotheekaanvraag

Met de ontvangen documenten beoordeelt de bank uw hypotheekaanvraag. Zorg dat u alles snel en compleet aanlevert. Hoe eerder de bank de documenten heeft, hoe eerder u bericht krijgt!

Als je alle documenten via je adviseur naar de bank gestuurd hebt, volgt er een spannende periode waarin je hypotheekaanvraag wordt beoordeeld. Na ongeveer 1 tot 2 weken krijg je bericht van uw adviseur. Als alles in orde is, ontvang je een offerte. Je hebt twee weken de tijd om de offerte te ondertekenen. Zodra de getekende offerte is ontvangen is de financiering akkoord en kan de koop doorgaan.

TIP! Bedenk alvast bij welke notaris je straks de hypotheekakte en de transportakte wilt ondertekenen. De prijzen voor een notaris kunnen verschillen. Op internet kunt je de prijzen vergelijken.

Wat doet de bank?

Zij informeren je of de hypotheek is goedgekeurd. Ontvang je een hypotheekofferte? Dan betekent dit automatisch dat jouw aanvraag is goedgekeurd. je hoeft alleen nog een handtekening te zetten. Als ze je geen offerte kunnen aanbieden, informeert je adviseur je over een eventuele afwijzing. Bespreek deze dan met je adviseur.

Nadat je hypotheek is goedgekeurd, neemt de bank contact op met de notaris om aan te geven wat er geregeld moet worden voor het passeren van de hypotheekakte. De notaris stelt de hypotheekakte en de definitieve rekening op waarin staat welke kosten er zijn gemaakt en wie welk bedrag moet betalen of ontvangen. Bedragen die je met eigen geld moet betalen, maak je over aan de notaris. Bedragen die uit de hypotheek worden betaald, maakt de bank over.

Rekening van de notaris

In de rekening van de notaris vindt u meestal:

• De koopprijs die je via de notaris aan de verkoper moet betalen en eventuele andere bedragen die verrekend moeten worden. Bijvoorbeeld gemeentebelastingen, waterschapsbelasting en eventuele bijdrage aan een Vereniging van Eigenaren wanneer je een appartement hebt gekocht.
• De overdrachtsbelasting voor de Belastingdienst.
• De vergoeding (courtage) voor de eventuele aankoopmakelaar en/of de kosten van het taxatierapport.
• De kosten van de notaris voor het opmaken van de akten (transportakte en hypotheekakte).
• Eventuele leningen die je uit de hypotheek moet afbetalen wanneer de bank dat heeft geëist. De notaris verrekent die dan met de kredietinstellingen.
• Het hypotheekbedrag dat de bank aan de notaris overmaakt.
• Eventueel de adviesvergoeding voor jouw adviseur.
• Eventueel het bedrag aan eigen geld dat je als koper gebruikt voor de aankoop van het huis.

Je ontvangt een definitieve afrekening van de notaris vlak voor de geplande passeerdatum.

De dag van passeren

En dan is het zover. Je hoort van de adviseur dat je samen met de verkoper een afspraak bij de notaris kunt maken om de koop van het huis te regelen: de dag van passeren.

Tijdens deze afspraak

• Regelt de notaris de overdracht van het huis (transport).
• Wordt het hypotheekrecht gevestigd.
• Onderteken je ook de overeenkomst van geldlening, waarin alle details van jouw hypotheek staan.
• Onderteken je ook een bouwdepotakte als je een deel van jouw hypotheek hebt gereserveerd voor verbouwing.

Wat doe je zelf?

• De verkoper en jij maken in overleg een afspraak met de notaris voor het passeren.
• Je ondertekent de transportakte en de hypotheekakte.
• Je ondertekent de overeenkomst van geldlening en eventuele andere documenten zoals een bouwdepotakte.

Gefeliciteerd! Je bent nu eigenaar van je nieuwe woning

Nu je eigenaar bent van een huis moet je maandelijks hypotheeklasten aan de bank betalen. Informatie hierover vind je in je offerte of de overeenkomst met de bank.

Betaling

Je betaalt bij bank de hypotheeklasten van de hypotheek altijd achteraf. Zo worden bijvoorbeeld de hypotheeklasten van juni op de laatste werkdag van juni of op 1 juli van je rekening afgeschreven.

Voorbeeld eerste betaling aan de bank:

Datum passering: 5 april

Eerste keer hypotheeklasten afgeschreven: laatste werkdag van april of 1 juni

Dit bedrag bestaat uit de rente en aflossing van de maand mei én de rente over de periode van 5 april tot en met 30 april. De volgende maanden betaal je alleen rente en aflossing over die betreffende maand. De eerste incasso is dus altijd hoger dan de volgende maanden. Het is belangrijk dat er altijd voldoende geld op je rekening staat.

Op de laatste werkdag van juni of op 1 juli worden dan de hypotheeklasten van de maand juni afgeschreven, op de laatste werkdag van juli of op 1 augustus van de maand juli.

Bouwdepot

Wil je de woning nog verbouwen of aanpassen, of moet de woning nog worden gebouwd? Dan heb je waarschijnlijk een extra bedrag geleend om de bouwkosten te kunnen betalen. Dit geld wordt door de bank op een aparte rekening gezet: een bouwdepot. Uit dit depot worden bedragen betaald nadat je rekeningen hebt ingestuurd. 

Teruggave hypotheekrente

De rente die je over de hypotheek op je eigen woning (waar je woont) betaalt, kunt je meestal van je belastbaar inkomen aftrekken. Vraag je adviseur om meer informatie.

Eerste belastingaangifte in het jaar na aankoop van je huis

Er zijn nog meer kosten die mogelijk aftrekbaar zijn voor de belasting.

Voorbeeld:      

•de taxatiekosten voor de hypotheek;

•de kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie;

•de kosten van de notaris voor de hypotheekakte (niet de kosten voor de transportakte);

•de advieskosten. De advieskosten kun je in hetzelfde jaar dat je deze heeft betaald, aftrekken tot maximaal € 3.630 en niet meer dan 1,5% van de lening die je hebt voor de eigen woning. Het bedrag dat overblijft, kun je in gelijke delen aftrekken zolang de hypotheek loopt. Vraag je adviseur om meer informatie.

Wat doet de bank?

• de bank incasseert de maandelijkse hypotheeklasten via de rekening die je aan ons hebt doorgegeven.
• de bank stuurt je jaarlijks een jaaropgave, die je kunt gebruiken om je belastingaangifte in te vullen.

Wat doe je zelf?

• Zorg voor een rekening met voldoende saldo om de maandbedragen voor de hypotheek te kunnen afschrijven.
• Als je een bouwdepot hebt declareer je de rekeningen.